Uma das etapas mais importantes da atividade empreendedora é a escolha do ponto comercial que será usado no negócio. Essa decisão impacta diretamente as atividades de marketing e de logística da empresa e, consequentemente, influencia nos resultados financeiros do negócio. Por isso, é fundamental entender quais são os direitos do inquilino comercial e os pontos que tanto o inquilino como o proprietário devem ficar atentos no contrato de aluguel comercial para evitar surpresas desagradáveis e eventuais prejuízos.

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O que precisa constar em qualquer contrato de aluguel comercial simples?

Em primeiro lugar, é importante conhecer a Lei do Inquilinato, que rege todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos. Saber o que ela diz sobre o contrato de aluguel comercial simples garante a segurança de ambas as partes envolvidas.

Os principais pontos que devem constar em qualquer contrato de aluguel comercial simples são:

• qualificação dos envolvidos: informações do locador e do locatário, ou seja, seus dados pessoais ou da empresa;
• descrição dos bens: informações que especificam quais são os bens locados;
• tipo de locação e vigência: descrição de como os bens devem ser utilizados e qual o tempo de duração do contrato de aluguel;
• valores e condições de pagamento: prazos para pagamento do aluguel, formas de pagamento e detalhes sobre os reajustes de aluguel;
• garantias: a forma que o locador terá para reaver os valores de aluguel em caso de inadimplência do locatário.

A seguir, destacamos alguns pontos relevantes que todo inquilino deve ficar atento no momento da assinatura do contrato de locação comercial.

1 – Ponto comercial

Como falamos, no contrato de aluguel comercial simples, é preciso constar o seu tempo de duração. A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo para essa vigência de contrato, mas durante o tempo que for estabelecido em contrato, o locador só poderá reaver o imóvel em situações específicas, como em casos de determinação legal ou quando o proprietário necessitar utilizar o imóvel.

Isso garante ao empreendedor, no caso ao inquilino, o direito de manter suas atividades econômicas em um endereço fixo. Esse endereço é o ponto comercial, um dos elementos fundamentais para o sucesso de um negócio, já que pode influenciar na captação e na retenção de clientes.

Porém, também é importante lembrar que, para a Justiça, existe uma diferença entre os conceitos de “ponto comercial” e “imóvel”. O ponto comercial exige o desenvolvimento de uma atividade econômica no imóvel para existir, ou seja, o empresário tem o direito de preservar seu ponto comercial em determinado endereço, enquanto o proprietário do imóvel detém o direito à propriedade.

Isso quer dizer que, para assegurar o seu direito ao ponto comercial, o locatário deve ser Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, o contrato de locação deve ter sido firmado pelo prazo mínimo de 5 anos (ou a soma dos prazos renovados de forma ininterrupta) e deve ter desenvolvido apenas uma atividade econômica no imóvel pelo prazo mínimo de três anos.

2 – Renovação compulsória do contrato de locação

De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino comercial tem o Direito de Inerência, ou seja, o direito de renovar o contrato de locação do imóvel. O objetivo dessa renovação compulsória é assegurar ao empreendedor o direito de permanecer exercendo suas atividades no ponto comercial que desenvolveu, garantindo o trabalho e os investimentos realizados.

Se o proprietário se opor a renovar o contrato, pode acontecer uma intervenção judicial, mediante algumas condições:

• a locação a ser renovada deve ter sido feita com um prazo determinado e com a assinatura de um contrato de aluguel. Caso o contrato tenha prazo indeterminado, não será possível realizar a renovação compulsória;
• o contrato de aluguel comercial simples deve ter um prazo mínimo de cinco anos ou vários contratos subsequentes e ininterruptos que somem esse período mínimo;
• o locatário deve permanecer no mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, ou seja, além dos cinco anos necessários para a renovação compulsória, a atividade comercial do inquilino deve se manter pelo período de três anos.

Além disso, para ter o direito de renovação compulsória garantido, o inquilino comercial precisa propor a ação renovatória no prazo mínimo de um ano e seis meses antes de o contrato vigente terminar.

3 – Reformas estruturais

Esse é um ponto que merece atenção por parte do empreendedor, para evitar confusão entre as suas responsabilidades e as do locador.

O locatário é responsável pela manutenção do imóvel, ou seja, pinturas nas paredes, consertos em portas e janelas e outras obras essenciais para atender bem ao seu cliente. O locador, por sua vez, é responsável pelas manutenções relacionadas a problemas estruturais do imóvel, desde que o problema não tenha sido causado pelo locatário.

Caso o inquilino comercial precise realizar obras no local para melhor atender ao seu público, elas só deverão ser feitas com autorização do proprietário — respeitando a estrutura da edificação e as leis do município.

Além disso, é importante que todos os acordos relacionados às obras de benfeitorias e suas contrapartidas estejam descritos no contrato de locação. Assim, o locador e o inquilino têm garantias sobre o que foi combinado.

Caso o contrato não traga nenhuma informação sobre o tema, deve ser seguida a Lei do Inquilinato, que diz que a indenização ou não sobre as obras varia de acordo com o tipo de melhoria realizada:

• as consideradas necessárias, que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, devem ser ressarcidas pelo locador, mesmo que ele não tenha autorizado o inquilino a executá-las;
• as úteis, que melhoram ou facilitam o uso do imóvel, como a instalação de rampas de acesso, por exemplo, também precisam ser compensadas pelo proprietário, já que valorizam o imóvel;
• as melhorias estéticas, para tornar o ambiente mais agradável, não são indenizáveis e podem ser levadas pelo inquilino ao final do contrato, desde que sua retirada não afete o imóvel.

Normalmente, o contrato de aluguel comercial simples tem uma cláusula de renúncia ao direito de indenização às benfeitorias realizadas pelo locatário, sem autorização do proprietário, ainda que de caráter estrutural. Portanto, para evitar discussões desnecessárias, é preciso ficar atento a esse item do contrato e ao sinal de qualquer problema no imóvel, o locador deve ser informado.

Outro item importante que inquilino e proprietário devem ficar atentos é o fundo de reserva. Esse fundo é uma espécie de poupança que os condomínios, inclusive os comerciais, acumulam para efetuar determinados gastos ou utilizar caso surjam despesas imprevistas.

Como você viu, para evitar desgastes entre as partes, é importante redigir um contrato de aluguel comercial simples que contemple os interesses de todos, sempre lembrando que esse documento não está acima da Lei do Inquilinato.

Uma dica para ter uma locação tranquila é alugar um imóvel com o apoio de uma imobiliária, que vai orientar você durante todo o processo, além de auxiliar na escolha de um local adequado para as suas atividades. Para isso, você pode contar com a Ibagy, que possui 51 anos de experiência no mercado imobiliário. Temos consultores de locação especializados, que vão ajudar você a encontrar o lugar certo para o seu negócio.

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Fonte: IBAGY IMOVEIS